北京电缆价格联盟

一文读懂房地产采购全过程的管理与控制!(二)

房智库2020-05-22 11:47:53

四.合约规划及合同文本

4.1合约规划的目的

合约规划的目的:

有助于有效控制项目的工期、质量、成本

有助于有计划、预见性的对项目进行管理,减少合同变更风险;

合理的划分各承包商和供货商的工作范围及职责界线


4.2合约规划分解方法

解析方法:WPS


4.3合同与成本科目对应


4.4合同边界

合同范围和边界——

合同范围是“面”,合同边界是“线”和“点”。

项目合同体系规划是系统性工作。

先细化各合同范围,再解决合同边界问题。

范围描述深度不够,易产生合同边界纠纷。


4.5合同结构案例

4.6标准合同文本介绍

FIDIC: 国际咨询工程师联合会,通过颁布FIDIC合同条件,规范了国际工程市场的规则和惯例。50多年的历史,国际上公认的标准合同范本之一。其科学性和公正性而被许多国家的雇主和承包商接受。

FIDIC合同条件:

第一版,1957年颁布(借鉴了很多ICE合同中的规定),

第二版,1963年颁布

第三版,1977年颁布

第四版,1987年颁布,随后在第四版的基础上进行不断修订和完善

四书:《业主/咨询工程师标准服务协议书》(白皮书)、《设计-建造与交钥匙工程合同条件》(橘皮书)、《电气与机械工程合同条件》(黄皮书)、《土木工程施工合同条件》(红皮书)、《土木工程施工分包合同条件》

合同条件内容:一般分为协议书、通用(标准)条件和专用特殊条件等三大部分。



JCT:联合合同审理委员会。

JCT合同实行建筑师和测量师的“双监理”,例如,建筑师审批工期索赔,测量师审批经济索赔。JCT合同有带工程量清单、不带工程量清单、带近似工程量清单、承包商设计、总包、分包、管理承包等版本,最新版本为2005年的JCT05。JCT有一个2页纸的无法律约束力的“合作伙伴关系宪章”。



PPC2000合同范本

2000年英国咨询建筑师协会(ACA)出版的《项目伙伴关系标准合同格式》(Standard Form of Contract for Project Partnering是国际上第一个以伙伴关系命名的标准合同范本,主要倡导信任与合作,将伙伴关系的理念付诸实践。


相比其他合同范本,PPC2000具有以下特点:

1. 基于团队的多方协议

2. 项目过程的整合

3. 项目各方的整合

4. 项目目标的整合

5. 合理分担风险

6. 非对抗性问题解决方案


4.7各类合同应用情况


4.8标准合同文本成果


4.9标准合同文本矩阵表


4.10标准合同文本知识



五.招标采购

5.1 采购方式分类原则


5.2招标采购流程及责权示例


5.3 招标采购原则及文件组成范例

招标采购原则:

透明公正原则、全面整体招标原则、工程量清单招标原则、资质审查原则、充分竞争、择优中标原则、保密原则、可追溯原则、廉洁奉公原则


招标文件组成范例:


5.4清单招标与费率招标


5.5评标方法


六、战略采购

6.1哪些采购可以进行战略采购?

中海战略采购9类

1、中央空调-无锡约克

2、电梯供应及安装-上海三菱

3、发电机组和机房环保-广州芳村

4、阀门-浙江开维喜

5、抛光砖-广东博德

6、外墙砖-佛山溶洲建陶二厂

7、管线-深圳永高

8、电线电缆-上海胜华

9、户内配电箱-施耐德


万科集团战略采购13类

6.2战略采购重点内容及制定步骤

哪类企业适合做战略采购?

1、产品类型相对单一,或单类产品有多项目;

2、多项目采购,对于某类货物、工程或服务需求量大,能够采购的规模效应;

3、有丰富的分散采购经验,具备良好的采购及议价能力;

4、组织结构稳定,有长期合作意识。


6.3战略采购选择原则

战略合作范围选择的原则:

综合考虑供应商人力、财力、物力等外部资源及其地域性,分析其对XX地产各项目目标体系(投资、质量、进度)的贡献程度,结合战略合作各适用因素,量化推导战略合作范围。


选择工程、服务战略供应商的具体原则:

  • 合作金额大,质量和进度重要性大的;

  • 随采购数量的增加,服务或产品降价空间大的;

  • 不同的供应商提供的服务的质量(或进度)差异性较大的;

  • 对供应商人员个体素质(或整体素质)要求较高的;

  • 对供应商资金保障要求较高的,

  • 对供应商提供的服务或产品的多样化程度较高,一站式采购可选范围较广的。


货物类战略供应商的选择原则:

  • 规模生产:工业化、标准化、同质化产品,产品质量稳定,容易实现工业化大规模生产;

  • 设计选型:产品技术标准清晰可研究,易形成产品清单,不同项目的设计选型差异化小;

  • 技术革新:产品技术成熟,技术革新速度慢,更新淘汰速度慢;

  • 规模效应:产品在项目开发成本中占有一定比例,规模化采购能降低大量成本;

  • 价格稳定:产品市场价格较稳定,波动性小;

  • 应用范围:产品市场应用成熟,为房地产市场应用的主流产品,应用范围广;

  • 供货半径:产品能在全国范围或大片区域范围内应用,易于运输且运输成本低,没有准入壁垒;

  • 供应商资源:产品有成熟的品牌及供应商,供应商具备全国或区域供货的能力。


七.供应商管理

7.1.供应商管理目标


7.2.供应商认证评估

前期考察的意义:

价值衡量——考量供应商在开发价值链的地位和作用,评估其价值观和文化与公司的结合度和合作能力。

评估时机:

招标或签订合同以建立合作关系之前。

评估对象:

每个供应商。

常用指标及权重:

见右表。

参评部门及权重:

见下表。


7.3.供应商过程评估

过程评估的意义:

过程控制——关注合作过程的问题预警、改善和提高。

评估时机:

合同履行过程中每月评估

评估对象:

总包、重要分包和监理。

常用指标:

见下表(总包)。

参评部门:

项目公司:施工部门、造价部门。

说明:

很好——指完全满足合同要求,远超出行业平均水平,超出评估人期望;

较好——指满足合同要求,较好于行业平均水平,满足评估人期望;

一般——指基本满足合同要求,相当于行业平均水平,基本符合评估人要求;

较差——指不能满足合同要求,低于行业平均水平;

很差——指不能满足合同要求,远低于行业平均水平,且导致甲方较大损失;


7.4.供应商履约评估

履约评估的意义:

结果导向——注重目标的达成程度,评估结果作为供应商评定等级的依据。

评估时机:

项目集中入住满三月时

评估对象:

每个供应商。

常用指标及权重:

见右表。

参评部门及权重:

见右表。


7.5.供应商后评估

后期评估的意义:

信息反馈——从客户使用角度出发,收集客服和物业公司的反馈意见。

评估时机:

项目集中入住满两年时

评估对象:

与业主关系密切的总包、室内精装修、环境工程、外窗、户门、电梯等。

常用指标及权重:

见右表。

参评部门及权重:

见右表。


7.6.供应商级别


工程供应商分为八个级别:

集团战略;项目战略;优秀;合格;试用;备选;待考察;不合格。


7.7.供应商级别含义


7.8.供应商级别调整机制


7.9.供应商级别调整规则

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曾负责富力集团在北京、天津、沈阳等地区的招采与成本管理工作,负责北京富力城、富力又一城、富力爱丁堡、富力信然庭等项目的总包到大宗材料的招采工作,为成本控制积累了丰富的实操经验。

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                  2、招标文件编制

                  3、如何管控招标关键管控点

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                  5、定额计价还是清单计价

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学习内容详解

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1、团队建设基础                      

2、招标团队建设基础                  

3、常规地产招标体系架构              

4、地产公司招标授权体系              

5、招标团队部门工作分工              

6、招标团队工作职责                  

7、招标团队纪律与原则                

8、一级与二级管理案例分享                          

第二部分:如何编制招标文件

1、招标文件的种类

2、编制前的准备工作

3、编制原则

4、招标文件的组成

5、合同主要条款

6、投标文件格式

7、评标办法

8、招标文件的强制性要求

9、案例分享

第三部分:标底那点事                 

1、标底概述                         

2、编制原则                        

3、标底的弊端                       

4、编制方法                         

5、影响标底的因素

6、标底与其它常用指标的区别

7、标底的使用条件

8、案例分享

第四部分:如何建立适合自己企业的招标制度

1、意义与必要性

2、制度体系

3、不同企业规模的制度建设

4、案例分享

第五部分:招标准备工作              

1、招标准备的工作内容                      

2、招标过程形成的文件资料         

3、开标所需的文件资料             

4、评标所需的文件资料             

5、定标所需的文件资料             

6、具体做法

7、招标资料案例分享 

第六部分:如何管控招标关键流程点

2、招标流程 

3、招标形式

4、招标过程的主要风险

5、招标过程的管控措施

6、案例分享     

第七部分:供应商管理

1、管理目的

2、供应商分类

3、供应商管理内容

案例分享

第八部分:规避潜规则

全过程潜规则介绍与规避

案例分享

齐老师 18810861546(同微信)010-51146322


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